성남 빌라 경매 낙찰 수익 이야기 오래된 빌라는 수익을 잘계산하자

20년5월달 중반쯤에 경매로 성남에 있는 오래된 구축빌라를 낙찰받았습니다

경매를 통해서 적당한 가격으로 주택을 낙찰받기란 굉장히 어렵습니다

저는 운이 좋아서 제가 잘 아는 지역이라 호재를 잘알고 있었고 그렇기에 수익을 생각한 적당한 가격을 입찰하여 낙찰에 받을수 있었습니다

 

 

 

낙찰 비결은 무엇일까요?

제가 받았던 성남 구축 빌라는 무려 입찰자가 20명이였습니다

경쟁률이 꽤 높았습니다 남들처럼 적당한 가격에 써서 입찰했다면 아마도 낙찰받을수 없었을것입니다

저는 일단 주변 일반적인 시세보다 높게 적어서 입찰했습니다

왜냐하면 성남 지역에 대해서 잘 알고있었고 호재를 잘 알고 있었던 지역이였기 때문에 그 높은 수익을 기대할수 있었습니다

그리고 그 수치를 계산하여 확률 높은 가격으로 입찰하였기 때문에 낙찰이 되었던 것입니다

제가 알고 있었던 지역의 구축빌라 경매 물건이기 때문에 가능했었던 것입니다

 

 

 

경매 공부를 많이 했었지만 낙찰은 처음이였습니다

낙찰 영수증을 받고 올때의 그 짜릿한 기분은 아직도 기억이 생생합니다

낙찰받을때 대략적인 수익은 2~3천만원을 계산하였고 낙찰받았다는것은 그정도의 수익이 확보 된것이기 때문에 너무 기분이 좋았습니다

 

 

 

 

물건을 낙찰 받고 일주일정도 후 확정되었을때 해당 빌라로 방문을 하였습니다

하지만 세입자를 만나기 어려웠고 문을 열어주지도 않고 꽤 오랜시간동안 집 내부를 보지도 못했습니다

하지만 몇주 후에 세입자랑 잘 얘기가 되어 드디어 집 내부를 볼수 있었고 그리고 협의가 잘되어서 세입자도 원만히 내보낼수 있었습니다

저는 운이 좋았습니다 경매에서 가장 어려운부분이 점유자를 내보내는것인데 저는 수월하게 해결했습니다

 

 

그렇다면 경매를 낙찰받은 물건은 수익은 얼마일까요??

 

성남 구축 빌라를 경매로 낙찰 받아 얻은 수익을 계산해보겠습니다

낙찰가 1억6000만원

집올수리비 1200만원

집매도가격 2억1500만원

이렇게만 계산하면 수익이 4300만원정도 됩니다

초기 입찰할때 계산한것보다 꽤 받은 수익이 발생했지요?

여기에서 빠진것이 있습니다

바로 세금입니다 세금 세금 세금

 

추가로 다시 계산하면

낙찰가 1억6000만원

집올수리비 1200만원

집매도가격 2억1500만원

취득세 180만원

양도소득세 1950만원

 

이렇게 계산하면 2000만원정도 수익으로 계산됩니다

그리고 기타 비용으로 200만원정도 빠지게 되어 

저의 최종 빌라 경매 수익은 1800만원입니다

 

수익이 상대적으로 적을수 있다고 할수도 있지만 그리 나쁜 수익은 아닙니다

여기서 중요한점은 세금입니다 저는 정부정책으로 인하여 다주택중과때문에 빠른 매도가 필요했고

그로 인해 단기보유 양도세 중과를 적용받아 세금을 무지막지하게 냈습니다

만약 제가 오래 보유할수 있었다면 해당 빌라가 성남 재개발 호재가 있었던 지역이기 때문에 수익이 최소 5천이상은 됬었을겁니다

 

이후 여러번 경매 입찰을 시도했지만 모두 실패했습니다 그만큼 요즘 경매 인기가 많다는것이지요 제가 공부가 부족한것 일수도 있구요 

경매는 부동산 투자에서 꽤 어려운 부분에 속합니다 그 중에서도 빌라 경매는 아파트 경매보다 더욱더 어렵습니다